Како да се пресмета стапката на капитализација: 6 чекори

Инвеститорите на секторот на недвижности се потпираат на различни видови на информации во процесот на преговарање во однос на објектите за недвижнини кои донесуваат приходи. На пример, тие се заинтересирани за атрактивноста на локацијата на имотот и / или сите претстојни промени во областа. Една од најважните компоненти кои им помагаат на инвеститорите да донесат одлука е стапка на капитализација. Стапката на капитализација (односот на нето добивката и неговата куповна цена) им овозможува на инвеститорите да ги споредат недвижниот имот меѓу себе, да ја проценат нормата на профит за инвестирање во сопственост. Разгледајте ги чекорите подолу за да ја пресметате стапката на капитализација за вашиот дом!

Чекори

Дел 1 од 2:

Пресметка на стапките на капитализација

Еден. Пресметајте го годишниот бруто приход на инвестицискиот имот. Бруто приходот на одредена инвестициска сопственост е главно приход од изнајмување. Со други зборови, кога инвеститорот на недвижен имот купува куќа, тој обично прави пари на тоа, пред сè, од донесувањето на за изнајмување на жители. Сепак, ова не е единствениот можен извор на приход. Други приходи, исто така, може да се натрупаат од имотот, како на пример, на пример, шопинг апарати или машини за перење.

На пример, да претпоставиме дека само купивме куќа и има намера да ја изнајмиме за 750 долари месечно. Под такви стапки, можеме да очекуваме дека годишниот бруто добивка на имотот ќе биде 750 × 12 = 9000 $.

2. Избришете ги оперативните трошоци поврзани со имотот, од бруто приход. Секој објект за недвижнини вклучува оперативни трошоци. Како по правило, ова се трошоците поврзани со содржината, осигурувањето, даноците и управувањето со недвижностите. Користете ја точната пресметка на овие износи и ги одземете од бруто приходот пресметано погоре. Значи, ќе добиете "нето приход" од имотот.

На пример, да претпоставиме дека откако ќе се воспостави киријата, се открива дека можеме да ги очекуваме следните годишни трошоци поврзани со сопственост: придонес од 900 долари во управувањето со недвижности, 450 долари за одржување на домот, $ 710 во даноци и 650 долари за Осигурување. 9000 - 900 - 450 - 710 - 650 = "6290 долари" е нашата нето добивка.

Ве молиме имајте предвид дека при пресметувањето на стапката на капитализација, комерцијалните трошоци, вклучувајќи ги и трошоците за купување имот, исплати за заем, такси и т.Д., "Не" се земаат предвид, бидејќи овие точки ја одразуваат ситуацијата на инвеститорот и се променливи по природа. Тие негативно влијаат на неутралната споредба за која е наменета стапката на капитализација.

Слика насловена Слика КАП стапка Чекор 3

3. Поделете го нето приходот на цената, која беше платена за купување на сопственост. Стапката на капитализација е врска помеѓу нето приходот од имотот и неговата почетна цена или ремонт. Стапката на капитализација е изразена како процент.

Да претпоставиме дека го стекнавме нашиот имот за 40000,00 $. Имајќи ги предвид овие информации, сега имаме се што треба да знаете за да ја пронајдете нашата стапка на капитализација. Цм. Подолу:

$ 9000 (бруто приход)

-$ 900 (управување со имотот)

-450 долари (содржина)

-$ 710 (даноци)

-650 долари (осигурување)

= $ 6290 (нето добивка) / $ 40000 (Набавка цена) = 0.157 = "15.7% стапка на капитализација "

Дел 2 од 2:

Користете ја стапката на капитализација со умот

Еден. Користете стапка на капитализација за брзо да ги споредите сличните можности за инвестирање. Стапката на капитализација главно ги претставува пресметаните приходи од камати кои инвеститорот може да ги добие од купување на недвижен имот. Поради ова, стапката на капитализација е добро прилагодена за споредување на потенцијалното стекнување со други можности за инвестирање слично. Стапката на капитализација ви овозможува брзо да направите приближни споредби на потенцијалните приходи од инвестициските недвижности и може да ви помогне да ја намалите листата на опции.

На пример, претпоставуваме дека ја разгледаме можноста за купување на две имотни предмети во истата област. Еден има стапка на капитализација од 8%, додека во друга тоа е 13%. Оваа првична споредба зборува во корист на вториот имот, бидејќи ветува дека ќе добие поголеми приходи за секој вгнезден долар.

Сликата насловена како што е стапка на капачето

2. Не користете ја стапка на капитализација како единствен фактор во одредувањето на одржливоста на инвестициите. И покрај фактот дека стапката на капитализација овозможува брзо, светло споредби помеѓу два или повеќе предмети од имотот, тоа не е единствениот фактор што треба да се разгледа. Инвестицијата во недвижнини може да биде доста тешка работа. Едноставните инвестиции, исто така, зависат од усогласувањето на пазарот на силите и непредвидени настани кои ја надминуваат едноставната пресметка на стапката на капитализација. На минимум, исто така, треба да го разгледате потенцијалот за раст на приходот на вашиот имот, како и сите можни промени во неговата вредност.

На пример, претпоставуваме дека го купуваме имотот од 100.000,00 долари и очекуваме да добиеме 100.000 долари годишно, што ни дава стапка на капитализација од 10%. Одеднаш локалниот пазар на домување се подложува на промените, а трошоците за сопственост се зголемува до 1500.000,00 долари, а стапката на капитализација паѓа на 6,66%. Во овој случај, може да вреди да се разгледа можноста за продажба на имотот, а профитот се користи за други инвестиции.

3. Користете стапка на капитализација за да го потврдите нивото на приходот на инвестицискиот имот. Ако ја знаете стапката на капитализација на сопственикот во областа на нејзината локација, можете да ги користите овие информации за да ја одредите големината на нето добивката на вашиот имот што ви е потребен за да ги оправдате вашите инвестиции. За да го направите ова, едноставно множете ја цената што е побарана за имотот во стапката на капитализација на таквиот имот во областа за да го пронајде своето "препорачано" нето ниво на приход. Вреди да се напомене дека, во суштина, пресметката на "нето добивка" се сведува на равенката (нето добивка / цена) = стапка на капитализација.

На пример, ако го стекнавме имотот за 400.000,00 долари во областа каде што најмногу сличен имот има стапка на капитализација од 8%, можеме да го најдеме нашето "препорачано" ниво на приход со множење 400000.00 × 0.08 = "32.000 долари". Како резултат на вредноста е износот на нето добивката на имотот, кој ќе треба да биде генерирана годишно за да се добие стапка на капитализација од 8%, што, соодветно, треба да влијае на аклацијата на изнајмување стапки.

Совети

Секогаш бидете сигурни дека профитабилноста на инвестициската сопственост, како и пресметување на трошоците, ако е можно. Состојбата поврзана со предлогот за набавка на недвижен имот треба да вклучува преглед на договори за закуп за да се провери приходот од наемнини. Трошоците може да се пресметаат со контактирање на независен добавувач.
Во процесот на проценка на вредноста на имотот, проценителите ќе разгледаат споредлива продажба, трошоците за закрепнување и резултатите од пристапот доход. Пристапот на приходот го покажува потребниот принос на капиталот и профитабилноста на позајмениот капитал.

Предупредувања

Стапката на капитализација не го одразува идниот ризик. Инвеститорот не може да се потпре на стапката на капитализација како показател дека сегашниот приход или вредноста на имотот ќе остане на ова ниво во текот на времето. Сопственост и изнајмување поврзани со него може да депрецира или да се зголеми во цената. Трошоците истовремено можат да растат. Стапката на капитализација не покажува идна прогноза за ризик.